Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht in Leipzig

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht am Standort Leipzig habe ich langjährige Erfahrung und Expertise in der Vermieter- und Mieterberatung sowie im WEG-Recht.

Schwerpunkte

• Mietvertragsprüfung / Mietvertragserstellung
• Mietminderung / Mieterhöhung
• Kaution
• Kündigung / Räumungsklagen
• Schönheitsreparaturen
• Höhe der Miete/Mietpreisbremse

Kündigung Vermieter

Die Gründe warum der Vermieter das Mietverhältnis einseitig beenden will sind mannigfaltige. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt eine Vielzahl von Kündigungsgründen wieder. Dies zum einen für die außerordentliche Kündigung und zum anderen für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Diese sind im Wesentlichen:

• Zahlungsrückstände des Mieters
• Verstöße gegen mietvertragliche Verpflichtungen
• Hausfriedensstörungen
• Eigenbedarf
• Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes

Erhebliche Unsicherheiten ergeben sich regelmäßig bereits dann, wer eigentlich berechtigt ist die Kündigung auszusprechen, dies insbesondere wenn Hausverwaltungen zwischengeschaltet sind.

Darüber hinaus muss vor Ausspruch der Kündigung geklärt werden, ob dieser eine Abmahnung vorauszugehen hat.

Eine fehlerhafte Kündigung hat weitreichende Folgen, die nicht selten finanziell schmerzen. Sofern nämlich der Mieter die Mietsache nicht wie gewünscht räumt und eine Räumungsklage eingereicht wird, erfolgt deren Abweisung bei einer fehlerhaften oder unbegründeten Kündigung.

Ferner kann auch der Mieter eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung erhebe.

Aufgrund der Komplexität der Kündigungsmodalitäten ist anwaltliche Hilfe anzuraten. Hierfür stehe ich Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Mieterhöhungsverlangen

Die tägliche Anwaltspraxis zeigt, dass die Mieterhöhungsverlangen der Vermieter oder der von diesem bevollmächtigten Hausverwaltungen teilweise an den gesetzlichen Voraussetzungen scheitern. Folge: Der Zustimmungsprozess geht verloren und dem Vermieter erwachsen weitere Kosten und Einnahmeverluste. Dies betrifft zum einen die Kosten des verlorenen Prozesses und zum anderen fehlende Mieteinnahmen.

Daher sollte ein erhöhtes Augenmerk auf ein ordnungsgemäßes und fundiertes Mieterhöhungsverlangen gesetzt werden. Entscheidend ist hierbei zunächst, worauf der Vermieter sein Erhöhungsverlangen stützen möchte. Hiernach ist dann schließlich die Begründung auszurichten. Fragestellungen ergeben sich insbesondere bezüglich folgender Punkte:
Welche Begründungsmöglichkeiten stehen dem Vermieter zur Verfügung?
Wer ist berechtigt das Mieterhöhungsverlangen auszusprechen?
Welche Fristen sind einzuhalten?
Wie verhält es sich wenn bereits ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist?
Kann eine Mieterhöhung bei Begründung mit einem Mietspiegel bis zum oberen Spannenwert erfolgen?
Wie ist zu reagieren, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Schadenersatzansprüche des Vermieters

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kommt es nicht selten zum Streit darüber, ob der Mieter sich schadenersatzpflichtig gemacht hat. Exemplarisch hierfür ist das Beispiel des zerkratzten Parkettbodens. Doch welcher Abnutzungen der Mietsache sind noch vertragsgemäßer Gebrauch und was sind Schäden?
Wichtig in diesem Zusammenhang ist zunächst, dass der Vermieter im Rahmen der Abnahme ein detailliertes Abnahmeprotokoll anfertigt, welches die Abnutzungen/Schäden genau dokumentiert. Ferner ist anzuraten im Beisein des Mieters eine Fotodokumentation anzufertigen, damit in einen möglichen nachfolgenden Prozess die Schäden genau nachgewiesen werden können.
Auffällig ist ferner, dass ein Teil der Vermieter bzw. der Verwaltungen die kurzen Verjährungsfristen der Ersatzansprüche regelmäßig verstreichen lässt. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten. Dies hat zur Folge, dass sofern Forderungen bestehen, welcher die im Regelfall hinterlegte Kaution übersteigen innerhalb dieser Frist rechtshängig gemacht werden sollten. Anderenfalls ist eine Durchsetzbarkeit dieser Ansprüche nicht mehr möglich was einen erheblichen finanziellen Verlust nach sich ziehen kann.

Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter die hinterlegte Kaution nicht ausbezahlt.
Hierbei übersehen viele Vermieter, dass Sie dazu verpflichtet sind, nach Beendigung des Mietverhältnisses eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung vorzunehmen. Schließlich hat der Mieter durch Hinterlegung der Kaution einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Selbigen erworben. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist gibt es nicht. Daher ist immer im Einzelfall zu prüfen, wann gegebenenfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen wird. Sofern der Vermieter weder über die Kaution abgerechnet noch diese ausgekehrt, kann der Mieter entweder direkt Klage auf Rückzahlung der Selbigen erheben oder auf Abrechnung klagen. Möglich ist auch die Kombination dieser Klagen (Stufenklage).
Welche Klage erhoben wird ist wiederum einzelfallabhängig und bedarf der vorherigen Prüfung.

Kündigung

Im Wohnraummietrecht ist zwischen der außerordentlichen und der ordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Diese können sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden.

1. Die ordentliche Kündigung

a.) ordentliche Kündigung des Vermieters

Nicht selten stellt sich bereits die Frage, ob die Kündigung von der richtigen Person ausgesprochen wurde.

Zum Ausspruch der Kündigung ist nur der Vermieter berechtigt. Wird die Kündigung durch eine Vertreter ( Beispiel Hausverwaltung) ausgesprochen, muss dieser die Originalvollmacht vorweisen. Anderenfalls kann die Kündigung unverzüglich zurückgewiesen werden. Im Wohnraummietrecht hat die Kündigung zudem schriftlich zu erfolgen.

Das Gesetz erlaubt dem Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben.
Ein solches ist gegeben, wenn:

• Eigenbedarf auf Seiten des Vermieters vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
• der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen gehindert ist.
• der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat.

Neben den vorstehenden 3 Kündigungsgründen kommen jedoch weitere schwerwiegende Gründe in Betracht, welche von vergleichbarem Gewicht sind.

Auch hinsichtlich der Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfristen gelten Besonderheiten. Diese hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Sie beträgt:

• in den ersten 5 Jahren seit der Überlassung der Mietsache 3 Monate
• nach 5 Überlassung 6 Monate
• nach 8 Jahren Überlassung 9 Monate

Sofern Sie eine ordentliche Kündigung Ihres Vermieters erhalten und diese als unberechtigt ansehen, sollten Sie mich unbedingt zeitnah kontaktieren. Einfach nicht zu reagieren kann fatale Folgen haben.

b.) ordentliche Kündigung des Mieters

Für die ordentliche Kündigung des Mieters ergeben sich regelmäßig, sofern keine anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden keine schwerwiegenden Probleme. Der Mieter kann jederzeit unter Beachtung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten das Wohnraummietverhältnis beenden.

2. Die außerordentliche Kündigung

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Da hiermit keine Fristen verbunden sind, spricht man auch von einer fristlosen Kündigung.

a.) außerordentliche Kündigung des Vermieters

Sofern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist, kann dieser im Regelfall nach vorheriger Abmahnung oder Fristsetzung außerordentlich kündigen. Die Unzumutbarkeit ergibt sich regelmäßig daraus, dass der Mieter die diesem obliegenden mietvertraglichen Pflichten vernachlässigt.

Der häufigste Fall wird regelmäßig die Nichtzahlung der vereinbarten Miete sein. Weiterhin kommt in Betracht, dass der Wohnraummieter die Wohnräume nicht nach diesem Vertragszweck nutzt, dieser zum Beispiel ein Gewerbe betreibt. Auch eine dauerhafte Hausfriedensstörung kann zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen. Der Vermieter muss die außerordentliche Kündigung stets begründen.

Wie bereits dargestellt ist der Zahlungsverzug des Mieters der wohl häufigste Grund für eine diesem gegenüber ausgesprochene außerordentliche Kündigung. Daher wird dieser Kündigungsgrund nachfolgende näher beleuchtet.

Die monatliche Miete ist nach dem Gesetz und den meisten Mietverträgen immer spätestens zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Verzug tritt demnach bereits am 4. Werktag ein. Das Gesetz ermöglicht es dem Vermieter dann zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Ferner reicht es auch aus, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Ausreichend ist ebenfalls, wenn sich der Mieter in einem Zeitraum, der sich auf mehr als zwei Monate erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate erreicht. Nicht selten kommt letzterer Fall vor, wenn der Mieter über eine gewisse Dauer die Miete mindert und der Vermieter die Mietminderung entweder gar nicht oder nur teilweise anerkennt.

Nach Erhalt einer außerordentlichen Kündigung kann der Mieter diese nachträglich noch zu Fall bringen indem dieser die rückständigen Mieten ausgleicht. Dies ist sogar noch bis zu 2 Monate nach Zustellung einer Räumungsklage möglich. Jedoch sollte sich der Mieter bewusst sein, dass er dieses Recht nicht hat, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch nachträgliche Zahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Sollten Sie eine außerordentliche Kündigung erhalten, ist sofortiges Handeln notwendig. Ich berate Sie gern.

b.) außerordentliche Kündigung des Mieters

Auch der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Voraussetzung hierfür ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Im Regelfall kann erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung gekündigt werden. Des Weiteren muss die Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden.
Die Erfahrung zeigt, dass Mieter sehr häufig eine außerordentliche Kündigung aussprechen oder aussprechen wollen und diese auf eine Gesundheitsgefährdung stützen.

Eine solche Kündigung ist immer dann in Erwägung zu ziehen wenn:

• hygienische Mängel vorliegen (Schimmelpilz, Ungeziefer)
• ein ungesundes Raumklima vorherrscht, z.B. Zugluft, Hitze, Kälte
• dauerhafter Lärm auftritt
• eine gefährliche bauliche Beschaffenheit vorhanden ist

Auch im Fall einer außerordentlichen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist eine Frist zur Abhilfe zu setzen. Vielfach wird dies durch den Mieter vergessen mit der Folge, dass die ausgesprochene außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Es gilt in diesem Fällen vorher einen spezialisierten Anwalt zu kontaktieren und mit diesem das Vorgehen abzustimmen.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung können die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbaren. Neben dieser Möglichkeit kann der Vermieter im Wohnraummietverhältnis eine Anpassung der Miete in folgenden Fällen verlangen:

• Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Mieterhöhung bei Modernisierung

Jedoch ist eine Mieterhöhung nur dann möglich, wenn die Wohnräume nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind. Ferner darf der Wohnraum auch nicht möbliert sein, sofern der vermietete Wohnraum Teil von der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Ausgenommen sind Wohnräume die zum dauernden Gebrauch durch eine Familie oder Haushaltsangehörigen überlassen worden sind. Eine Mieterhöhung ist auch ausgeschlossen, wenn es sich um Wohnraum handelt, der durch eine juristische Person oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen. Auch für Studenten- und Jugendwohnheime ist eine Mieterhöhung ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Der Vermieter muss für die beabsichtigte Mieterhöhung verschiedenste Anforderrungen beachten. Diese sollen nachfolgend kurz dargestellt werden.

a.) Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das Mieterhöhungsverlangen muss sich an den Mieter richten. Sofern es sich um mehrere Mieter handelt, muss die Erklärung allen Mietern zugehen. Der Vermieter muss die sogenannte Jahressperrfrist einhalten. Ein Erhöhungsanspruch steht dem Vermieter nur zu, wenn sich der Mietzins seit einem Jahr nicht verändert hat. Grundlage ist die Nettokaltmiete, d.h. die Nebenkosten bleiben unberücksichtigt. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder eine vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Eine Mieterhöhung ist nicht unbegrenzt möglich. Der Vermieter hat die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Hierbei ist auf die zurückliegenden 3 Jahre vor dem Erhöhungsverlangen zu achten. Zum Schutz des Mieters hat der Gesetzgeber ferner geregelt, dass einer Erhöhung um mehr als 15 % nicht möglich ist, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen nicht gewährleistet ist. Hierzu können die jeweiligen Landesregierungen Rechtsverordnungen erlassen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 6 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen geändert worden sind.

In den Städten Dresden und Leipzig gilt die Sächsische Kappungsgrenzen Verordnung. Daher ist hier eine Erhöhung der monatlichen netto Grundmiete um max. 15 % möglich.

Neben den Voraussetzungen der Einhaltung der Jahressperrfrist, Nichtüberschreiten der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete, setzt der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung noch voraus, dass der Vermieter seinen Anspruch in einem ordnungsgemäßen Erhöhungsverlangen geltend macht. Dies setzt voraus, dass dem Mieters in Textform eine entsprechende Begründung zugeht. Hierfür kann sich der Vermieter der Vorlage eines Mietspiegels bedienen. Dieser enthält eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die erstellt wurde von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam oder von Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter allein und vom jeweiligen anderen Verband anerkannt wurde. Nach Zugang eines wirksamen Erhöhungsverlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit diesem zuzustimmen. Der Mieter kann das Verlangen kann das Erhöhungsverlangen ablehnen oder auf dieses nicht reagieren. Dies hat zur Konsequenz, dass der Vermieter seinerseits innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung erheben kann.

b.) Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn dieser eine bauliche Maßnahme hat durchführen lassen oder selbst ausgeführt hat. Hierbei ist der Begriff der baulichen Maßnahme weit auszulegen. Diese Maßnahmen müssen dazu führen, dass sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser eintreten. Auch bei anderen vom Vermieter nicht zu vertretenden baulichen Änderungen ist eine Mieterhöhung möglich. Der Umfang der Mieterhöhung beläuft sich auf 8 % der jährlichen Miete der für die Wohnung aufgewandten Kosten. Der Vermieter ist verpflichtet das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären. Dem Mieter muss den Grund der Erhöhung beschreiben und eine nachvollziehbare Berechnung der entstandenen Kosten beinhalten. Ferner hat sich der Vermieter bezogene Drittmittel anrechnen zu lassen. Die Erhöhungserklärung kann nicht vor Abschluss der Arbeiten abgegeben werden. Nach Zugang einer wirksamen Erhöhungserklärung schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.

Nach Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens sollte dieses unverzüglich durch einen spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden. Ich helfe Ihnen hierbei gern.

Mietminderung

Nach dem Einzug in die Mieträume treten nicht selten Probleme auf, welche den Mieter vor die Frage stellen, ob dieser berechtigt ist die Miete zu mindern. Diese können in den Wohnräumen vorliegen, jedoch auch von außen kommen.

Aufgrund der Vielfältigkeit hier nur einige Beispiele:

• Feuchteschäden
• Undichte Fenster
• Unzureichende Wärme- und Warmwasserversorgung
• Lärmbelästigung
• Schmutzbelastung durch Sanierung

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Es ist daher der tatsächliche Zustand der Mietsache (Istbeschaffenheit) mit den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen (Sollbeschaffenheit) zu vergleichen. Erst wenn dieser Vergleich eine ungünstige Abweichung für den Mieter ergibt kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Ein Anspruch auf Mietminderung kann daher nicht bestehen, wenn beispielsweise im Mietvertrag der schlechte Zustand der Räume schon beschrieben wurde und der Mieter insoweit Kenntnis hatte. Der Mangel muss sich darüber hinaus als erheblich darstellen. Mit anderen Worten, nicht jede noch so kleine Beeinträchtigung berechtigt zur Mietminderung. Die Gebrauchsbeeinträchtigung muss objektiv betrachtet spürbar gemindert sein. Ferner ist eine Erheblichkeit nicht gegeben, wenn der Fehler leicht erkennbar und mit wenig Aufwand zu beheben ist. Nach Feststellung eines Mangels ist der Mieter verpflichtet diesen den Vermieter anzuzeigen. Sonst droht der Verlust des Gewährleistungsrechts Mietminderung. Weit verbreitet ist die Ansicht, das Recht zur Mietminderung besteht erst dann, wenn der Vermieter auf die Mangelanzeige nicht reagiert hat. Dem ist jedoch nicht so! Sobald nämlich die Waage zwischen Qualität der Mietsache und Miete in ein Ungleichgewicht gerätreduziert sich die Miete automatisch, bis auf das Maß, bei dem Wieder ein Gleichgewicht hergestellt ist. Auch besteht noch immer Unklarheit, ob die Mietminderung anhand der Netto- oder Bruttomiete vorzunehmen ist. Der BGH hat jedoch bereits in einer Entscheidung im Jahr 2005 entschieden, dass die Bruttomiete zu Grunde zu legen ist. Die Höhe der Mietminderung ist daher stets Einzelfallabhängig und sollte vorher unter Abstimmung mit einem erfahrenen Rechtsanwalt besprochen werden, um etwaige Nachteile, im schlimmsten Fall eine außerordentliche Kündigung zu vermeiden. Auch sollte regelmäßig nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung geprüft werden, ob die Mietminderung in dieser berücksichtigt wurde.

Wie Sie sehen, ist die Thematik der Mietminderung vielfältig. Ich stehe Ihnen gern beratend zur Seite.

Räumungsklage

Einer Räumungsklage geht regelmäßig eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses voraus. Die Erfahrung zeigt, dass ein Großteil der Kündigungen wegen Zahlungsrückständen des Mieters ausgesprochen wird. Die Kündigungsvoraussetzungen sind bereits im Unterpunkt Kündigung näher beleuchtet worden. Sobald der Mieter einer Räumungsklage zugestellt bekommt sollte dieser umgehend reagieren. Teilweise stellt sich nämlich im Prozess heraus, dass die Zahlungsrückstände tatsächlich nicht ausreichen, um eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu rechtfertigen. Sei es wegen berechtigter Mietminderungen oder auch aufgrund fehlerhafter Buchführungen des Vermieters. Wenn sich im Prozess die Unwirksamkeit der Kündigung herausstellt, ist die Räumungsklage unbegründet.

Zum Schutz des Wohnraummieters hat der Gesetzgeber eine Regelung getroffen nach welcher auch bei Zahlungsrückständen und ursprünglich berechtigter Kündigung die Kündigung auch noch während des Prozesses zu Fall gebracht werden kann (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Sollten also berechtigte Zahlungsansprüche bestehen und aufgrund dieser eine Kündigung erfolgt sein bedeutet dies noch nicht zwangsläufig, dass der Mieter auch ausziehen muss. Jedoch gelten auch hier einige Einschränkungen beziehungsweise Voraussetzungen über welche ich Sie gerne aufkläre.

Ein ebenfalls häufiger Fall ist die Räumungsklage welche auf Eigenbedarf gestützt wird. Nicht selten sind derartige Kündigungen unzulässig. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine freistehende Alternativwohnung zur Verfügung steht. Ferner wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss absehen konnte, dass in naher Zukunft ein Eigenbedarf bestehen wird. Des Weiteren lehrt die Praxis, dass ein Großteil der Vermieter versucht unter dem Deckmantel der Eigenbedarfskündigung den ungeliebten Mieter loszuwerden obwohl tatsächlich überhaupt kein Eigenbedarf besteht (vorgeschobener Eigenbedarf).

Schönheitsreparaturen

Sowohl im Laufe des Mietverhältnisses vor allem aber auch bei Beendigung des Selbigen steht der Mieter vor der Frage ob dieser Schönheitsreparaturen ausführen muss. Im Folgenden soll ein kurzer Überblick gegeben werden was unter Schönheitsreparaturen im mietrechtlichen Sinn zu verstehen ist. Nach § 28 Abs.4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung beinhalten Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen. Es lässt sich daher sagen, dass Schönheitsreparaturen Arbeiten sind, die durch den Mietgebrauch erforderlich werden. Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Jedoch kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter verpflichtet ist die Schönheitsreparaturen zu tragen. Dies ist in den nahezu meisten Mietverträgen der Fall. Jedoch bedarf es einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel. Im Falle der Unwirksamkeit der Klausel ist der Mieter nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen. Tut er dies, in Unkenntnis der Unwirksamkeit , hat der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Kostenersatz. Auch kann der Vermieter nicht verlangen, dass die unwirksame Klausel in eine wirksame Klausel geändert wird. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren eine Vielzahl von Kriterien für die Wirksamkeit aufgestellt.

Bei Auszug aus der Mietwohnung kommt regelmäßig die Frage auf ob diese zu malern oder gar zu tapezieren ist. Die Mietverträge enthalten meist Regelungen welche eine Endrenovierung vorsehen. Aber wie verhält es sich wenn der Mieter bereits schon einmal gemalert hat oder keine Gebrauchsspuren vorhanden sind? Welche Farben muss ich verwenden? Muss ich als Mieter überhaupt malern? Dies sind nur einige Fragen, welche sich im Zuge eines bevorstehenden Auszugs stellen. Deshalb sollten vor einem Auszug die mietvertraglichen Regelungen genau geprüft werden. Ich unterstütze Sie gern dabei.

Höhe der Miete/Mietpreisbremse

Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen sollte der Vermieter immer ein besonderes Augenmerk darauf legen, welche Miete dieser verlangen darf. In einer Vielzahl von Städten und Gemeinden gelten sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnungen.

Der Freistaat Sachsen hat eine solche Verordnung am 31.05.2022 erlassen. Sofern der Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt geschlossen wird, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Daher muss immer geprüft werden, auf welche Höhe sich die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft.

Das Gesetz sieht von den Regelungen zur Mietpreisbremse auch verschiedene Ausnahmen vor. In diesen Fällen darf die Neuvermietungsmiete auch die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen. Eine dieser Ausnahmen ist beispielsweise, dass die Vormiete schon höher war, als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.

Ferner ist auch eine Überschreitung der zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse möglich, wenn der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. In diesem Fall darf die Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ergäbe. 

Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind auch dann nicht anzuwenden, wenn die vermietete Wohnung erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet worden ist oder wenn es sich um eine Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Der Vermieter ist auch für den Fall, dass Ausnahmen von der Mietpreisbremse bestehen verpflichtet, auf diese Ausnahmen vor Vertragsschluss in Textform hinzuweisen. Unterlässt der Vermieter diese Hinweise, kann sich dieser nicht auf die Ausnahmen berufen.

Sofern der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend macht, hat er seinerseits Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Mieten und muss ferner für die Zukunft nur noch die zulässige Miete entrichten.